株式会社エイチシー 
全国では空き家が増加しており、社会問題として認識されつつあります。
国はここ数年で空き家に関する対策法案を整備してきたことから、新しい制度も次々と生まれている状況です。
空き家の問題は、相続が発生することではじめて自分の問題として意識する人も少なくありません。
相続が発生した空き家は、とのように対処すればいいのでしょうか。
この記事では、「相続した空き家」について解説します。
空き家を相続したときの手続き
最初に空き家を相続したときの手続きについて解説します。
相続放棄を検討する
空き家を相続したら、まず知っておきたいのが相続放棄の制度となります
相続放棄には、「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」に家庭裁判所に申述書を提出しなければならないという期限があるため、早い段階で検討することが必要です。
相続放棄とは、はじめから相続人ではなかったものとみなされる制度になります。
相続人ではなくなるため、プラスの財産もマイナスの財産も含めて全ての財産を相続する権利を失うという点が最大の特徴です。
相続放棄は、例えば親が莫大な借金を抱えており、プラスの財産よりもマイナスの財産の方が明らかに大きな場合によく利用される制度になります。
不要な空き家だけを相続放棄するといった方法では利用できず、他に引き継ぎたいプラスの資産がある場合には、利用されないことが一般的です。
また、相続放棄をせずに普通に財産を引き継ぐことを単純承認と呼びます。
相続放棄の期限を過ぎると、単純承認をしたとみなされます。
相続放棄の注意点としては、例えば相続放棄の期限内に換価価値のある遺品の形見分けや処分を行うと、単純承認をしたものとみなされる可能性があるという点です。
単純放棄をすると後から相続放棄ができなくなるため、相続放棄をする人は遺品整理も慎重に対応する必要があります。
誰が引き継ぐかを決める
相続が発生すると、最初の段階では被相続人(亡くなった人)の財産を相続人全員の共有状態で引き継ぐことになります。
何もしなければ、空き家も相続人全員で共有しているということです。
共有状態を解消し、誰か特定の相続人に所有させることを分割と呼びます。
分割方法には、遺言による分割と遺産分割協議による分割の2種類があります。
両者の違いは、遺言が被相続人の生前の意思に基づいて遺産を分割するものであるのに対し、遺産分割協議は被相続人の死後に相続人の意思に基づいて遺産を分割するという点です。
もし遺言書が残っていれば、遺言書に従って遺産を分割します。
遺言書が残っていない場合には、相続人で協議して分割を行います(この話合いを遺産分割協議と呼びます)。
遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の合意が必要です。
なお、分割は必ずしも必須ではありません。
共有のまま保有することも可能です。
例えば、空き家を売って共有者全員で現金を分け合いたい場合には、共有のまま売却活動を行うこともあります。
なお、共有物件を売却する場合には、共有者全員の同意を要します。
相続税が発生する場合は納税する
相続税が発生する場合には、「相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」に相続税の申告と納税をすることが必要です。
相続税は全ての人に発生する税金ではなく、一部の資産家のみに課される税金となります。
全国では約1割弱の人が課税対象となっており、9割強の人が課税対象外となっている税金です。
相続税は、被相続人の財産が基礎控除額を超えている場合に生じる税金となります。
基礎控除額の計算方法は以下の通りです。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
借金等のマイナスの財産があれば、被相続人の財産からマイナスされます。
相続税は現金納付が原則であるため、納税用の現金が用意できない場合には、例えば不要な空き家等を期限までに売却して現金を作る必要があります。
新制度における空き家を相続したときの3つの注意点
新制度で知っておきたい注意点を解説します。
相続登記の義務が発生する
2024年4月1日より、相続登記の義務化制度が開始されます。
相続登記とは、被相続人から新たに引き継ぐ人に登記簿謄本の名義変更をすることです。
義務化は2024年4月1日より開始されますが、義務化の対象となるのは義務化前の全ての相続になります。
よって、義務化前に生じた相続であっても、相続登記をしなければならないということです。
相続登記の期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権の取得をしたことを知った日から3年以内」となっています。
空き家だけ相続放棄するなら国庫帰属法を検討してみる
2023年4月27日より相続土地国庫帰属制度が開始されます。
相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たす「土地」であれば国に土地の所有権を渡すことができる制度です。
相続放棄は全ての財産の相続権を放棄しなければいけませんが、相続土地国庫帰属制度を利用すれば不要な土地だけを国に帰属させることができるようになります。
相続土地国庫帰属制度は、その名の通り「土地」を国に帰属させることができる制度であるため、土地の上に空き家が残っている状態では利用できません。
相続土地国庫帰属制度を利用するには、「建物がないこと」や「崖がないこと」、「境界等の権利関係に争いがないこと」等の一定の要件を満たしていることが必要です。
また、10年分の土地管理費用相当額も納める必要があります。
売却しても、どうしても売れないようなときは、取り壊して相続土地国庫帰属制度の利用を検討してみることも一つです。
売却するなら3,000万円特別控除の要件を確認する
相続した空き家を売却する場合には、一定の要件を満たしていると「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税特例を利用することが可能です。
3,000万円特別控除とは、売却時に発生する譲渡所得(売却益のこと)から3,000万円を控除することで売却時に生じる税金を大幅に節税できる特例(以下、「相続空き家の3,000万円特別控除」と略)になります。
相続空き家の3,000万円特別控除の要件は、以下の通りです。
【相続空き家の3,000万円特別控除の要件】
- 相続の開始の直前において被相続人がその家屋を居住の用に供していたこと。
- 家屋が1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されたものであること
- マンション等以外の家屋であること
- 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
- 相続の時から譲渡のときまで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
- 譲渡価格が1億円以下であること
- 家屋を取り壊さずに売る場合、売却時において、その家屋が現行の耐震基準を満たしていること
- 相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
主な要件としては、「被相続人のマイホームであったこと」と「建築年月日が1981年5月31日以前であること」、「一戸建てであること」の3つがポイントです。
相続空き家の3,000万円特別控除では、一定の要件を満たしていれば建物を解体して売却しても利用できます。
解体して売却する場合には、以下の要件を満たすことが必要です。
【解体する場合の要件】
- 解体して売却する場合には、以下の要件を満たすことが必要です。
- 土地についても、相続のときからその譲渡のときまで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
相続空き家の3,000万円特別控除は、適用要件が大変厳しいものとなっています。
特例を利用する際は、国税庁のホームページを十分に確認したうえで、ご利用ください。
まとめ
以上、相続した空き家について解説してきました。
相続した空き家は、2024年4月1日より相続登記が義務化されます。
また、2023年4月27日からは相続土地国庫帰属制度もスタートします。